Consejos para comprar
Adquirir un inmueble fuera de su país puede parecer una idea complicada y, algunas veces, irrealizable debido al desconocimiento del idioma y de la normativa vigente; sin embargo, hacer realidad este sueño, especialmente en el archipiélago canario, es más fácil de lo que se pueda pensar.
Una casa o un apartamento representan una inversión. Para obtener beneficios del desembolso económico hay que tener presente que uno de los factores principales que influyen en la elección de una casa es su ubicación. El clima benigno, la democracia del país, su régimen fiscal, la proximidad y, sobre todo, el que los inversores coloquen su dinero en Europa, atrae a Canarias a gentes de todo el continente. De esta forma, la inversión queda protegida debido a que se utiliza más el propio apartamento o la casa y además, gracias a su extraordinario clima, resulta más fácil alquilarlo para obtener una renta, renta que será más elevada cuanto más interesante haya sido la relación calidad/precio en el momento de la adquisición.
Una buena elección en este sentido facilita, llegado el caso, la reventa del inmueble.
Las Canarias son islas maravillosas, tanto para sus habitantes como para quien las visitan, y es un destino cada vez más deseado por los ciudadanos europeos. Sus leyes y normativas en materia inmobiliaria son análogas a la de los estados europeos, con pequeños matices que a continuación veremos e intentaremos explicar. Nuestra "guía" para la compra de un inmueble en Canarias tiene como objetivo ayudar a los clientes potenciales para que tengan una visión real y profesional de las inversiones inmobiliarias.
Las Islas Canarias son un paraíso y, si quiere, un trocito de él puede ser suyo.
El agente inmobiliario
En las Islas Canarias no es obligatoria la inscripción en un Colegio de agentes inmobiliarios, más aún, no existe ninguno legalmente reconocido. Si un agente desempeña su labor en la zona desde hace varios años, ello significa que tiene las características y la profesionalidad para asesorar y recomendar el inmueble. En otras palabras, el agente inmobiliario está sujeto a normas deontológicas y a reglas de actuación dictadas por la Federación Europea de Agentes Inmobiliarios.
En el momento en que el posible comprador localiza la casa de sus sueños, desea tenerla lo antes posible y a menudo se olvida de todas las precauciones que debería tomar antes de adquirir el inmueble. A veces resulta difícil cuantificar el peso o la determinación que tiene el agente inmobiliario en tutelar al nuevo propietario y en salvar los obstáculos que se podrían presentar durante el acto de compra si no realizase su trabajo profesional y conscientemente. Siempre hay que estar en guardia con los timadores y los intermediarios, si bien estos últimos cada vez tienen más difícil actuar durante mucho tiempo en el mismo lugar.
Sólo tres personas pueden actuar en una transacción inmobiliaria:
• el propietario del inmueble;
• el sujeto con poder de venta (que puede ser también el agente inmobiliario);
• el agente inmobiliario con poder para la venta.
Los servicios que el agente inmobiliario ofrece y que están ligados a la transacción son:
• redacción del contrato de compra;
• gestiones para la transferencia y registro de la propiedad;
• solicitud del N.I.F. y del certificado de no residente;
• apertura de la cuenta bancaria;
• asistencia para la gestión de hipotecas;
• asistencia para la contratación de servicios;
•asistencia para la compra de mobiliario y su traslado;
• asesoramiento.
En las Islas Canarias se puede comprar un inmueble nuevo o usado con toda tranquilidad, ya que la actividad del agente inmobiliario está dirigida a tutelar al comprador mediante una serie de controles permanentes en todas las etapas de la operación. El agente siempre tiene que comprobar lo siguiente:
• En el supuesto de compra al constructor:
• que la persona jurídica del constructor coincida con la del propietario del terreno;
• que se hayan concedido todas las licencias de obra;
• que se haya contratado una póliza de seguro como garantía para el comprador;
• que tanto la empresa individual como la sociedad constructora tengan una buena solidez económica, carezcan de procedimientos concursales en acto y no estén sujetos a ningún procedimiento.
• En el supuesto de compra de una propiedad privada:
• que aquel que pone en pie la operación de venta tenga capacidad jurídica para ello;
• que sobre el inmueble no pesen cargas, gravámenes, deudas o hipotecas (búsquedas catastrales);
• que esté al corriente en el pago de los impuestos del inmueble (I.B.I., tasas de recogida de basuras, etc.);
• que esté al corriente en el pago de los gastos de la comunidad.
Para proceder a la compra y empezar a hacer realidad los sueños hay que pasar antes por una escritura privada, "el contrato de arras," que confirma la compra y bloquea el precio. No existen reglas concretas, pero el depósito de garantía suele ser el 10% - 15% del precio de venta. Dicha garantía puede ser ingresada en la cuenta corriente del agente inmobiliario (empresa) o bien, si el acuerdo lo prevé, depositada ante un asesor legal o abogado de confianza de las partes. Nuestros colaboradores tienen a disposición un abogado de oficio especializado en la compraventa de inmuebles, lo que supone una garantía para el comprador y al mismo tiempo para la agencia inmobiliaria.
Este depósito no es transferible y no se puede disponer de él hasta la firma del acto notarial y, en el supuesto de impedimentos para la conclusión de la venta, ha de ser devuelto al comprador.
El contrato de compra
La oferta puede cerrarse directamente con la celebración del contrato. En este caso, los elementos que lo componen son los siguientes:
• lugar y fecha de celebración;
• todos los datos del vendedor;
• todos los datos del comprador;
• identificación catastral del inmueble y identificación registral del mismo.
• precio de venta;
• forma de pago;
• garantía de que la propiedad será transferida al comprador libre de cargas y gravámenes;
• indicación de quien pagará los impuestos y los costes relativos a la transferencia de la propiedad;
• indicación de las penalizaciones que corresponderían al comprador o al vendedor en el supuesto de incumplimiento del contrato o de algunas de sus partes.
En el supuesto de compra de un inmueble en construcción, a las cláusulas arriba mencionadas hay que añadir:
• indicación relativa a la propiedad del terreno sobre el que se construye;
• número y fecha de expedición de la licencia de obras;
• fecha de finalización de la obra;
• términos y modalidad de constitución de la comunidad de propietarios;
• memoria detallada de la calidad de los materiales empleados;
• plano acotado del inmueble, firmado por el constructor;
• si el constructor ha constituido una hipoteca sobre el inmueble, tasas y gastos varios de la hipoteca.
El agente inmobiliario tiene que comprobar que los contratos incluyan todo lo mencionado anteriormente. Si por cualquier razón se constata que algunas cláusulas no son del todo claras, se puede pasar al pago del depósito formalizando el contrato previo y encargar que un abogado de confianza revise el contrato.
Ningún vendedor, constructor o agente inmobiliario que actúe honesta y profesionalmente rechazará devolver la fianza en el supuesto que un asesor legal o abogado compruebe la existencia de impedimentos legales que afecten al perfeccionamiento de la transacción inmobiliaria.
Un agente con seriedad y profesionalmente preparado sólo venderá inmuebles que pertenezcan a personas razonables y de confianza.
Procedimientos legales de compra
En España, el acto de compraventa de un inmueble (acto notarial) ha de inscribirse en el Registro de la Propiedad y ser redactado por un notario. El acto lo firman las partes contratantes (comprador y vendedor), y el notario da fe de la voluntad de ambos y lo rubrica.
Un notario es un abogado que ha tenido que superar unas oposiciones para poder ejercer como fedatario público.
Un notario se ocupa de todo tipo de transacciones de la propiedad, verificando lo suscrito y la exactitud y corrección del acto, autentifica documentos y certifica todos los actos legales.
Al ser fedatario público, el notario asume la responsabilidad de controlar la redacción del acto notarial según las disposiciones vigentes en la materia, describiendo y comprobando la propiedad. Asimismo, da fe del pago del precio de venta.
Si por cualquier razón deciden comprar el inmueble mientras están de vacaciones y no quieren o pueden volver para la firma de las escrituras, pueden otorgar un poder notarial a una persona de su confianza que lleve a cabo la transacción. Para ello han de dirigirse a un notario y firmar el poder a nombre de la persona de su confianza que se encargará de comprar el inmueble en su nombre. Nuestros agentes inmobiliarios comprobarán que se siguen todos los procedimientos legales y prestarán asistencia al notario, a su apoderado o directamente a usted para cumplir con todos los trámites sin que usted tenga que preocuparse por ello.
Número de Identificación Fiscal N.I.F.
El N.I.F. es el número de identificación fiscal de cualquier persona que desee adquirir un inmueble en España, iniciar una actividad, crear una sociedad o ser un trabajador asalariado.
Este documento y, en algunos casos, el certificado de no residente han de ser presentados al notario en el momento de la firma de las escrituras.
Obtener dichos certificados no es difícil pero puede requerir mucho tiempo y dinero si no se sabe cómo moverse en las ventanillas de la administración.
Nuestros agentes comerciales en las islas ofrecen estos servicios a nuestros clientes y futuros amigos sin ningún coste añadido.
Gastos e impuestos por la compra de una propiedad
En España los gastos e impuestos en una escritura de compraventa son los siguientes:
• gastos de escritura del notario;
• gastos de registro de la propiedad;
• impuesto de documentación equivalente al 0,5%;
• impuesto de transmisiones patrimoniales equivalente al 6,5% del valor oficial si se adquiere un inmueble de secunda mano o del 7% (Igic) sobre el valor declarado si se adquiere un inmueble nuevo;
• impuesto de plusvalía calculado sobre la base de baremos oficiales elaborados por las autoridades competentes tomando como referencia la tasa anual de incremento a partir de la fecha de venta anterior.
La plusvalía se calcula después de firmar las escrituras y de haber registrado la propiedad. La ley prevé expresamente que este impuesto corre a cargo del vendedor, sin embargo, como garantía para el Estado, las escrituras citan que es el comprador el sujeto pasivo, responsable solidariamente (entra en los llamados "usos y costumbres").
Con la propiedad se adquiere el estatus de comunidad y, por lo tanto, correrán de su cuenta los gastos de comunidad que hayan de abonarse a la comunidad de propietarios para el uso y disfrute de las partes comunes.
Retención fiscal
Según la legislación española en vigor, el comprador de un inmueble o su representante legal pueden, o mejor dicho, deben retener el 3% del valor declarado y depositarlo en un plazo de treinta días a partir de la firma de las escrituras en la Caja de la Delegación de Hacienda si el vendedor es persona no residente en España. Esta retención está prevista por la ley para tutelar al comprador en el supuesto de que sobre la propiedad pendan tasas e impuestos no pagados por el vendedor. Esta retención no se aplica en el supuesto que el vendedor sea residente ya que entonces estará sujeto a la declaración anual de la renta.
El vendedor o su representante podrán solicitar al Estado la restitución de las cantidades no adeudadas. El comprador se hace responsable del ingreso de esta retención en Hacienda.
También en este caso, nuestros colaboradores se encargarán de retener y depositar dicha cantidad y de cumplimentar los formularios, sin ningún coste añadido para el cliente.